A previsão de que as dívidas caracterizadas como propter rem, como as despesas condominiais, são sub-rogadas no valor da arrematação de imóvel – como determina o Código de Processo Civil de 2015 – não é aplicável à alienação judicial praticada sob a vigência do CPC de 1973.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de uma arrematante de imóvel vendido em leilão público, em 2015, que pedia para não ser responsabilizada por dívidas condominiais vencidas anteriormente à arrematação.

Segundo o processo, o condomínio do imóvel arrematado por ela ajuizou uma ação de cobrança das despesas vencidas entre abril de 2010 e janeiro de 2013. O pedido foi julgado procedente para condená-la ao pagamento das dívidas, sob o fundamento de que a arrematante adquiriu o bem ciente da dívida, conforme informações do edital do leilão. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

Ao STJ, a arrematante alegou que a dívida condominial deve ser quitada com o produto da arrematação, de acordo com o artigo 908, parágrafo 1º, do CPC de 2015. Além disso, ela afirmou que o edital não informou o valor expresso do débito condominial, de modo que ela seria parte ilegítima para responder pelas dívidas pretéritas.

Concurso d​​e credores

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que, na hipótese, a arrematação ocorreu sob a vigência do CPC de 1973, razão pela qual a pretensão de aplicação da previsão do CPC de 2015 e seus efeitos acarretaria indevida retroatividade da lei processual nova.

A ministra destacou que, nos casos de expropriação de bens do devedor para execução de dívida, o juiz só autoriza o credor a levantar a quantia se, nos termos do artigo 709 do CPC de 1973, a execução tiver corrido a exclusivo benefício do exequente e não houver privilégio ou preferência de terceiros sobre os bens penhorados, anterior à penhora do exequente; ou se o credor não tiver sido declarado insolvente.

Segundo a relatora, pode ser instaurado o concurso singular de credores ou concurso particular de preferências, como incidente processual da fase de pagamento, caso exista conflito entre preferências dos credores sobre o produto da alienação e não ocorrer a insolvência do devedor.

Títulos extrajudi​​ciais

“Com efeito, na vigência do CPC de 1973, o concurso singular de credores sobre o produto da alienação forçada de bens deveria ser instaurado na hipótese de coexistência de privilégios sobre o bem – como hipoteca, penhor ou penhora –, os quais deveriam ter sido adquiridos antes da penhora da qual resultou a expropriação forçada”, disse.

Para tanto, a ministra lembrou que era indispensável – mesmo que se tratasse de dívida com garantia real – que o credor estranho à execução na qual foi realizada a alienação judicial detivesse título executivo constituído previamente à penhora realizada.

De acordo com a relatora, essa circunstância foi mantida no atual código; agora, contudo, a legislação prevê que as despesas condominiais são, caso sejam documentalmente comprovadas, títulos executivos extrajudiciais, de acordo com o artigo 784, VIII, do CPC/15.

“É essa a previsão que permite que, no diploma agora vigente, por força do artigo 908, parágrafo 1º, do CPC/2015, os créditos propter rem, como as despesas condominiais, acaso documentalmente comprovadas – configurado, portanto, o título executivo extrajudicial – se sub-roguem, de imediato, no preço da adjudicação ou da alienação”, afirmou.

Ciência​​ da dívida

No que diz respeito às cotas condominiais vencidas antes da alienação forçada, a ministra observou que o arrematante é por elas responsável se o edital contiver informações sobre a pendência dessas despesas.

Segundo a ministra, no caso dos autos, o TJPR ressaltou que é inequívoca a ciência da arrematante sobre a existência de despesas condominiais em relação ao imóvel adquirido, tanto que constou expressamente do auto de arrematação, havendo ainda o ciente de sua procuradora no cálculo da dívida. REsp 1769443

Leia o acórdão.