É possível determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito, referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma comerciante. Inicialmente, ela havia ajuizado ação renovatória contra os locadores ao argumento de que cumpria suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.

Os locadores, por sua vez, entraram com ação de despejo por denúncia vazia, e o imóvel foi desocupado pela locatária. Diante disso, a ação renovatória foi extinta sem resolução de mérito, por perda de objeto. A sentença ainda condenou a locatária a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.

Porém, a locatária afirmou que a condenação ao pagamento da diferença dos aluguéis no período da renovatória não havia sido pleiteada pelos locadores, por isso seria uma decisão ultra petita.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a tese de julgamento ultra petita, pois considerou que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, e confirmou a sentença.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, explicou que a Lei de Locação (Lei 8.245/91), além de garantir o direito à renovação da locação, possibilita ao locador pedir a fixação de aluguel provisório correspondente ao praticado no mercado, estabelecendo ainda que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.

Sem impedimento

De acordo com o ministro, mesmo sem previsão específica na Lei de Locação sobre a hipótese da não renovação do contrato, é possível valer-se da regra geral estipulada no artigo 575 do Código Civil de 2002 (CC/02), segundo a qual o locatário, após ser notificado do término da locação, “arcará com os aluguéis até a devolução do bem”.

No entendimento do relator, “inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos aluguéis vencidos em tal período”.

Segundo Moura Ribeiro, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, “é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância proibida à luz do artigo 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, estabelecida no artigo 422 do CC/02”. REsp 1528931

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